Mercato immobiliare USA: per la Fed di Chicago la forza potrebbe avere ancora vita breve

Un approfondimento molto interessante sul mercato immobiliare USA è stato svolto dalla Fed di Chicago. Nello studio, viene evidenziato come tra marzo 2022 e la fine di quell’anno il settore immobiliare si è comportato in maniera coerente con l’avvio di un ciclo di inasprimento dei tassi. Dai livelli post pandemici gli avvii di costruzioni sono scesi costantemente per via di una contrazione della domanda, con i prezzi scesi costantemente su base annuale. Nella prima metà 2023 però qualcosa è cambiato, in quanto gli avvii di nuove costruzioni si sono mantenuti su livelli elevati in un contesto di tassi ipotecari alti. Il tutto con prezzi in calo. Per gli esperti della Fed di Chicago, il motivo riguarda l’attività di rifinanziamento, i cui volumi hanno iniziato a scendere molto prima dell’inizio dell’inasprimento della Fed. Ciò significa che gran parte dei mutui è stata rifinanziata a tassi inferiori rispetto a quelli futuri.

A maggio 2023, il 71% dei mutui a tasso fisso è stato finanziato a tassi inferiori di almeno 200 punti base rispetto al tasso di mercato: nei precedenti cicli di inasprimento, questo dato era dell’1,5%. Gli analisti ritengono che questa informazione sia fondamentale, in quanto spiega come durante l’attuale ciclo i proprietari di casa hanno avuto incentivi deboli a vendere, perdendo quindi il loro mutuo con tassi bassi. In questo quadro, le vendite di case esistenti sono crollate ad un ritmo ben più alto rispetto agli altri cicli di inasprimento. Ciò si è riflesso sulle vendite di nuove case, le quali sono ripartite dopo essere scese fino a fine 2022 mentre la domanda totale probabilmente è continuata a scendere. La dinamica è sempre riconducibile ai bassi tassi a cui le persone hanno contratto il loro finanziamento, in quanto viene ridotto il processo di riallocazione per gli shock al reddito (che li spinge a migliorare o ridimensionare il tipo di abitazione in cui vivono).

Il motivo dell’aumento delle vendite di nuove case è probabilmente dovuto ai nuovi acquirenti, che in assenza di case esistenti in vendita hanno dovuto puntare sul nuovo. Il numero è importante: si pensi che stando ad Equifax il numero di case vendute negli USA è per il 40% destinato a coloro che acquistano la prima volta. L’aumento di questa domanda ha anche portato agli alti livelli di avvii di abitazioni nella prima metà del 2023. I fondamentali del settore immobiliare nel lungo periodo rimangono forti, con una domanda sostenuta anche dalla stabilizzazione dei giorni lavorativi a casa al 29% (che spinge le persone a migliorare la qualità dei servizi abitativi. Nel breve periodo tuttavia, la richiesta di questi servizi potrebbe diminuire. Questo per i livelli elevati dei tassi ipotecari e dei prezzi delle case. La domanda totale di abitazioni potrebbe scendere in futuro per la loro bassa accessibilità, specie quando il mercato del lavoro rallenterà.

In questo quadro, una stabilizzazione delle vendite di case esistenti potrebbe quindi far scendere la domanda di nuove costruzioni.