Immobili di lusso: un settore che snobba i tassi di interesse

Se l’edificio commerciale medio vale il 20% in meno rispetto al 2022, i negozi più esclusivi al mondo non sono stati quasi toccati dai tassi di interesse alti. Richemont ha acquistato una proprietà a Londra, sulla Bond Street, con un rent yield del 2,2%. Più basso è questo valore, più è alto il prezzo (un po’ come per quanto riguarda le obbligazioni). Un altro esempio è l’acquisto fatto da Kering a Milano, in Via Montenapoleone, per l’edificio di Blackstone. Il prezzo pagato è di 1,3 miliardi di euro, con un rendimento da locazione del 2,5%.

Solitamente, gli investitori non acquisterebbero immobili che rendono meno al costo del debito che potrebbe essere usato per l’acquisto (il tasso della BoE, ad esempio, è al 5,25%). 

Un fattore importante che guida i prezzi così elevati per questi immobili è la scarsità: CBRE nota che sulla Bond Street di Londra ci sono 150 edifici singoli, di cui solo due terzi sono considerati sufficientemente eleganti per aprire un flagship store da parte dei brand. 

Sulla Fifth Avenue di New York, ci sono solo 4 o 5 edifici appetibili, mentre la Rodeo Drive di Los Angeles conta 50 immobili. Si comprende quindi come sia particolarmente intensa la competizione: LVMH ha 70 marchi con un bisogno di avere un negozio nelle migliori location del mondo. La società sta acquistando gli edifici più prestigiosi (al momento ne ha almeno 6 sulla Rodeo Drive e altre 6 sulla Bond Street). L’e-commerce ha reso le sedi fisiche ancora più importanti in termini dell’esperienza che online non si può fare. 

Molti proprietari potrebbero cercare di fare cassa visti i prezzi elevati, mentre le aziende del comparto hanno un’ampia liquidità derivante dalla pandemia. L’immobiliare potrebbe essere un’attività allettante in cui far finire il denaro.

Bernstein mostra come da inizio 2023 i marchi di lusso hanno speso 9 miliardi di dollari per gli acquisti di edifici. Phil Cann di CBRE sottolinea che nel 2009 i marchi possedevano il 15% di edifici di Bond Street, ora la quota è il 30%.

Un altro motivo per questa ondata di acquisti è il fatto che i marchi devono cercare di evitare di essere cacciati da un competitor, come ad esempio quanto avvenuto ad Asprey da Hermes. È ragionevole pensare che, a dispetto delle decisioni delle Banche centrali, questo tipo di transazioni continuerà.